کمیسون قرارداد های مشارکت در ساخت چقدر است و بر چه مبنایی محاسبه می گردد؟

مبلغ کمیسون قرارداد های مشارکت در ساخت چقدر است و بر چه مبنایی محاسبه می گردد؟

ابتدا لازم است که بدانید بر خلاف قراردادهای خرید و فروش یا رهن و اجاره املاک که میزان کمسیون آن بصورت قانونی از طرف اتحادیه املاک تعیین و ابلاغ می‌گردد مبلغ کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت از سوی هیچ نهادی تعیین نشده است، و بر اساس عرف منطقه و با توافق و رضایت طرفین تعیین می گردد. بدیهی است در معاملاتی که اتحادیه املاک نرخ مشخصی را بعنوان کمسیون آن تعیین ننموده. مشاورین املاک هر میزان که بتوانند به طرفین معامله سود برسانند، می توانند به تناسب همان درصدی از آن سود را مطالبه نمایند.
نرخ کمیسیون در مناطق مختلف، متفاوت می باشد. بعنوان مثال این نرخ در مناطق مختلف تهران بر حسب عرف مناطق مختلف بصورت متری می باشد و از متری ۵۰۰ هزار تومان در منطقه ۲۰ تهران تا متری ۳ میلیون تومان در منطقه ۱ تهران متغییر است.
نرخ کمیسیون قراردادهای مشارکت در ساخت
حسب قانون و در نظام حقوقی ایران، عقود به دو دسته اصلی عقود معین و عقود نامعین تقسیم بندی می گردند. عقد بیع (مبایعه‌نامه) و عقد اجاره ( اجاره‌نامه) در دسته عقود معین قرار می گیرند. ولیکن قرارداد مشارکت در ساخت در دسته عقود نامعین قرار دارد. همچنین تعیین نرخ کمیسیون در قراردادهای مشارکت در ساخت تحت تاثیر عواملی از جمله نواسانات قیمت بازار مسکن و عرضه و تقاضا املاک موضوع مشارکت در ساخت خواهد بود. بطور کلی می توان گفت مبنای نرخ کمیسیون مشارکت در ساخت موارد ذیل خواهد بود:

۱.عرف معاملات منطقه
۲.وضعیت عرضه و تقاضا ملک موضوع در ساخت.
۳.میزان خدماتی که مشاور به طرفین ارایه می دهد.
۴.میزان سودی که انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت برای طرفین خواهد داشت.
با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت عموما سود خوبی را برای سازنده ها به ارمغان می آورد عمده کمسیون قرارداد های مشارکت در ساخت توسط سازنده پرداخت می شود و حتی در مواردی که مالک شرایط مناسبی را برای اعطای مشارکت ملک خویش تعیین می نماید از مالک کمیسیونی اخذ نمی گردد . علیرغم توافقی بودن ، جهت محاسبه نرخ کمیسیون مشارکت در ساخت، اصول و عرف رایجی موجود بوده که در ادامه این مقاله به آن‌ها خواهیم پرداخت.

مبنای محاسبه نرخ کمیسیون مشارکت در ساخت

بر اساس آنچه بیان نمودیم چنانچه شرایط اعلامی مالک برای مشارکت متعارف و بر اساس عرف منطقه باشد. عموما مالک از پرداخت کمسیون معاف بوده و پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده سازنده می باشد و از طرفی با عنایت به اینکه اتحادیه املاک نیز نرخ معینی در این خصوص تعیین و ابلاغ ننموده است، علی القاعده نرخ این کمیسیون درصدی از سود سازنده باید محاسبه گردد.
لذا اگر این معیار را در نظر بگیریم اولین مرحله برای محاسبه نرخ کمیسیون مشارکت در ساخت، اطلاع از نحوه‌ی محاسبه و تعیین سود سازنده از انجام قرارداد مشارکت که بالطبع موضوعی دشوار است که به سادگی قابل محاسبه نمی باشد.
ولیکن با توجه به اهمیت این موضوع به تشریح آن خواهیم پرداخت.

نحوه محاسبه سهم سازنده و سهم مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت

بدیهی است که ارزش ملک در پروژه‌های مشارکت همانند تعیین قیمت در معاملات خرید و فروش به سهولت و بر مبنای قیمت املاک مشابه منطقه و قیمت روز زمین و بازار مسکن محاسبه خواهد شد و لیکن در خصوص هزینه های ساخت با توجه به تاثیرگذاری کیفیت مصالح و سازه ودر برآورد هزینه کل و همچنین عدم ثبات قیمتها و غیر ممکن بودن پیش بینی نرخ دقیق تورم ، محاسبه و تعیین دقیق آن بسیار دشوار است و باید توسط کارشناس خبره محاسبه گردد.
در خصوص اینکه درصد سهم هر طرف شراکت چه درصدی باشد
رویه به این صورت است که هر گاه قیمت هر متر زمین کمتر باشد با توجه به مازاد شدن هزینه های ساخت نسبت به ارزش زمین ، درصد سهم سازنده بیشتر خواهد بود و بالعکس هر گاه قیمت هر متر زمین بالاتر باشد بالطبع با توجه به مازاد شدن ارزش زمین نسبت به ارزش ساخت ، مالک سهم بیشتری از نتیجه مشارکت خواهد داشت بعنوان مثال حسب عرف حاکم در شهر تهران و با توجه به بالا بودن قیمت هر متر زمین عموما سهم سازنده از مشارکت ۴۰ درصد و سهم مالک نیز ۶۰ درصد محاسبه می گردد ولیکن به نسبت مرغوبیت منطقه و مکان ملک جهت تعدیل تفاوت قیمت ملک و هزینه های ساخت سازنده مبلغی را تحت عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می نماید.

مبنای تعیین مبلغ بلاعوض در قرارداد های مشارکت در ساخت

همانگونه که بیان شد در کنار قدرالسهم مالک از مشارکت، بر مبنای منطقه و مکان ملک مبلغی به عنوان بلاعوض در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می گردد. هر چند مبلغ بلاعوض در مناطق و محله های مختلف حدودا مشخص بوده و با سوال از مشاورین املاک محل به سهولت می توان به جواب رسید ولیکن مبنای محاسبه آن بر اساس فرمول زیر خواهد بود.

( ارزش ملک×درصد سهم سازنده) -(هزینه های ساخت × سهم مالک)= مبلغ بلاعوض

نهایتاً سود سازنده از انجام مشارکت نیز به این طریق محاسبه می گردد.

مبلغ بلاعوض+هزینه های ساخت – قدر السهم سازنده = سود سازنده

با توجه به فقدان نرخ معین در خصوص کمسیون قرارداد های مشارکت در ساخت توصیه می شود مبلغ کمیسیون قبل از عقد قرارداد در قالب عقد جعاله یا قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی با طرفین توافق گردد.

چرا کمسیون قرارداد مشارکت عموما بر عهده سازنده است؟

همانگونه که بیان شد علیرغم اینکه کمیسیون مشارکت در ساخت قاعدتا و بطور قانونی باید بر عهده دو طرف معامله باشد. ولیکن عمدتا بصورت کامل بر عهده سازنده می باشد. چراکه به اعتقاد مالکین کمیسیون نیز بخشی از هزینه‌های بعد از قرارداد حساب می شود و با توجه به اینکه تمام هزینه ها ی قرارداد و بعد از قرارداد مشارکت بر عهده سازنده می باشد، کمیسیون نیز بعنوان بخشی از همین هزینه ها و مشمول همین قاعده می‌ گردد.
البته برخی دیگر نیز معتقدند چون مشاور املاک برای سازنده، ملک موضوع مشارکت را پیدا نموده مبلغ کمیسیون مشارکت نیز می بایست توسط سازنده پرداخت گردد. هر چند این نظر با پرداخت طرفینی کمسیون قراردادهای فروش یا اجاره در تعارض است. نهایتا به این دلیل که عموما در مناطق تهران و شهرهای بزرگ دیگر موارد ملک موضوع مشارکت در ساخت و ملک کلنگی بسیار کم است و سازنده زیاد و به عبارت دیگر عرضه نسبت به تقاضا کمتر است(نسبت تعداد سازندگان به مالکین بسیار بیشتر است) و مشاور هم زمین را علیرغم متقاضیان متعدد به سازنده معرفی می نماید لذا با در نظر گرفتن جمیع شرایط حق الزحمه را باید از سازنده طلب نماید.

نکتــــــه مهم و قابل تامل این است که وکلا و حقوقدانان بر این باورند که اگر مشاور فقط از سازنده کمیسیون دریافت نماید. به این معنی است که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت حقوق بیشتری داشته و به عبارت دیگر قرارداد به نفع سازنده تنظیم شده است.

سخن آخر

با افزایش نجومی قیمت املاک در سالیان اخیر و بالا رفتن روزافزون هزینه های ساخت قراردادهای مشارکت در ساخت با استقبال بسیار خوبی از سوی مالکین خانه‌های کلنگی زمین ها و همچنین سازندگان و شرکتهای ساختمانی مواجه شده است. ولیکن بدلیل ورود اشخاص فاقد تجربه و رزومه به این حوزه باعث ورود خسارات فراوانی از نظر مالی و زمانی به مالکین شده است. در حالی که پروژه‌های مشارکتی که ضمن رعایت حقوق طرفین و با مشاوره با وکلای متخصص تنظیم گردد به درستی پیش رود، سود قابل توجهی را هم برای مالکین تحت عنوان ارزش افزوده ملک، هم برای سازنده تحت عنوان سود سرمایه گذاری و هم برای مشاور تحت عنوان حق کمیسیون مشارکت در ساخت به ارمغان خواهد آورد.
لذا اکیداً توصیه می شود قبل از اقدام به عقد قرارداد مشارکت حتما ضمن آشنایی با قوانین و ضوابط و عرف حاکم بر قراردادهای مشارکت از مشاوره وکلای متخصص ملکی بهره بگیرید تا به سهولت و با کمترین ریسک ممکن به نتایج مورد انتظار خود نائل گردید. مشاوران متخصص مشارکت و وکلای متخصص ملکی ما در سامانه مشارکت یاب آماده خدمت رسانی و ارائه‌ی مشاوره رایگان در زمینه مشارکت هستند. فرصت را از دست ندهید و قبل از هر اقدامی با ما مشورت نمایید.

(کمیسون قرارداد های مشارکت در ساخت چقدر است و بر چه مبنایی محاسبه می گردد)